PER IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE DEL MEDIATORE IMMOBILIARE NON E’ SUFFICIENTE IL “PRELIMINARE DI PRELIMINARE”
Con la recente ordinanza n. 7781 pubblicata il 10/4/2020, la Corte di Cassazione si è nuovamente pronunciata sulla individuazione dell’esistenza e dello specifico momento di insorgenza del diritto alla provvigione spettante al mediatore, ai sensi dell’art. 1755 c.c., per effetto dell’intervento spiegato nel mettere in relazione le parti interessate alla conclusione di un contratto di compravendita immobiliare, che non si era poi concluso per mancato accordo.
Il fatto
Un mediatore immobiliare ha impugnato in Cassazione la sentenza con la quale la Corte d’Appello di Genova, confermando integralmente la decisione del Tribunale della stessa città, gli aveva rigettato la domanda di pagamento della provvigione, che egli sosteneva essergli dovuta per aver espletato l’incarico conferitogli per la compravendita di un appartamento, nonostante poi l’affare non si fosse concluso perché le parti non avevano trovato l’accordo definitivo.
La tesi del ricorrente si incentrava, nel merito, sul fatto che la proposta irrevocabile presentata dalla persona interessata all’acquisto contenesse tutti gli elementi, essenziali ed (in gran parte) accessori, del futuro contratto di compravendita che si intendeva concludere; che essa fosse stata accettata dalla parte venditrice; che, per la combinazione di questi elementi, l’accordo potesse essere configurato come un vero e proprio “preliminare di preliminare”, idoneo a far ritenere concluso l’affare per il quale egli aveva spiegato il suo intervento di mediatore e, quindi, a legittimare il suo diritto alla provvigione.
La Corte territoriale, invece, aveva motivato il suo contrario convincimento sul presupposto che la proposta irrevocabile di acquisto formulata dall’acquirente ed accettata dal venditore, non integrasse quella “conclusione dell’affare” cui l’art. 1755 c.c. (in combinato disposto con l’art. 1754 c.c.) ricollega la nascita del diritto del mediatore alla provvigione.
Più precisamente, la Corte d’Appello, all’esito delle indagini sulle circostanze di fatto della controversia, aveva escluso, in punto di diritto, che la volontà delle parti manifestata con la proposta di acquisto inoltrata dall’acquirente ed accettata dal venditore e con gli altri documenti prodotti in causa potesse interpretarsi come finalizzata effettivamente alla conclusione della compravendita, ma che, invece, essa “aveva l’unico scopo di fissare gli accordi di massima già raggiunti dalle parti, nella prospettiva della sottoscrizione di un contratto preliminare in un momento successivo”.
La decisione della Suprema Corte
La Corte Suprema, nel rigettare il ricorso, amplia la motivazione fornita dalla Corte d’Appello: a) argomentando più specificamente che, per considerare concluso l’affare al quale ha partecipato il mediatore mettendo in relazione le parti e, quindi, maturato il suo diritto alla provvigione, non è sufficiente un accordo con il quale le parti si siano limitate “a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del programmato contratto definitivo”, ma è necessario che quell’accordo faccia sorgere fra le parti un vincolo giuridico alla conclusione di un affare tale da consentire a ciascuna di esse, in caso di inadempimento dell’altra, di rivolgersi al giudice per ottenere un provvedimento di accoglimento delle sue ragioni, o nel senso di una sentenza che produca gli stessi effetti della compravendita non conclusa a causa dell’inadempimento dell’altra parte (art. 2932 c.c.), cioè in sostanza di una sentenza che trasferisca l’immobile in sostituzione del rogito notarile, ovvero nel senso di una sentenza che riconosca alla parte non inadempiente il risarcimento del danno (c.d. per equivalente) derivante dal mancato conseguimento del risultato che la stessa avrebbe ottenuto addivenendo al perfezionamento del contratto programmato;
b) riconoscendo, a conferma del principio generale stabilito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 4628 del 6/3/2015, che il c.d. “preliminare di preliminare” è l’accordo con il quale le parti si obbligano “a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori” e che esso concreta certamente un contratto valido ed efficace fra le parti, fornito di autonoma causa, ove sia configurabile un loro interesse “meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo”, ma non ha l’idoneità a configurarsi come conclusivo di un affare, inteso in senso economico-giuridico, perché di regola privo di tutti gli elementi essenziali per consentire alle parti di addivenire alla stipula del contratto definitivo (parti, oggetto, corrispettivo, termini di pagamento, assenza di condizioni, ecc.), senza alcuna altra aggiunta di precisazioni programmatiche.
Quell’atto, in sostanza, non supera i limiti di un mero atto preparatorio, con il quale le parti, o attraverso l’incontro fra proposta ed accettazione ovvero con successivo accordo, si obbligano a dare più precisa regolamentazione alle loro volontà ed a fissare “step by step” il programma che deve condurli alla conclusione dell’atto di compravendita, cioè al raggiungimento dell’obiettivo da entrambi voluto.
Cosicché, non consente di qualificare concluso l’affare fra le parti messe in relazione dal mediatore, né di produrre alcuna loro obbligazione a concludere l’atto definitivo di compravendita, tanto da rendere impossibile il ricorso agli strumenti di tutela apprestati dal legislatore per ottenere dal giudice una sentenza di esecuzione specifica del contratto non concluso al fine di farne comunque produrre gli effetti oppure un risarcimento del danno per equivalente, ma può soltanto comportare, quando è causa della mancata conclusione del contratto che le parti volevano effettivamente concludere, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta in una fase ancora preparatoria del contratto.
E, pertanto, l’esistenza di un “preliminare di preliminare”, che le parti abbiano stipulato nel regolamento del loro affare, non è condizione per riconoscere al mediatore il diritto a pretendere il pagamento della provvigione per il suo intervento, mancando il fondamento essenziale della sua pretesa stabilito dall’art. 1755 c.c. e cioè, appunto, la conclusione dell’affare fra le parti da lui messe in relazione;
c) ponendosi, infine, in aperto ed espresso contrasto con la sua più datata giurisprudenza, sulla quale il ricorrente aveva fondato la domanda di riconoscimento del diritto alla provvigione (sentenze n. 923/17 e n. 24397/15), che aveva riconosciuto al mediatore questo diritto quando la proposta di acquisto integrasse la fattispecie del “preliminare di preliminare”, anche se con contenuto meramente preparatorio di successive articolazioni che le parti volevano dare al programma formativo dell’affare e, quindi, con effetti che obbligavano le parti medesime al solo adempimento di quel programma “interno” al più grande quadro dell’affare da concludersi.
Su questo punto, la pronuncia in commento si schiera esplicitamente, richiamandola, con la più recente sentenza n. 30083/19 e, quindi, rinforza contrasto all’interno della stessa Corte, il che rende auspicabile che le Sezioni Unite intervengano a comporre la questione che tanta rilevanza ha in materia di compravendite immobiliari, nelle quali, com’è noto, è ormai ampiamente diffuso l’intervento del mediatore.
Avv. Giuseppe Bardanzellu