• Studio Legale Bardanzellu

I contratti di locazione ad uso diverso dall’abitazione nell’emergenza epidemiologica da COVID-19

Analizziamo nei tratti essenziali i principali effetti che le urgenti misure di contenimento dell’emergenza epidemiologica da COVID-19 emesse fino ai giorni delle Festività Pasquali possono avere sui rapporti contrattuali di locazione in oggetto e sulla applicazione della normativa che attualmente li disciplina.

Avvertendo che, proprio in considerazione della necessità da parte del legislatore di adeguare e modificare continuamente dette misure eccezionali in relazione all’andamento della diffusione dell’epidemia sul territorio nazionale (necessità già ampiamente dimostrata dalla sovrabbondante produzione normativa fin qui pubblicata), le presenti note potranno subire modifiche o adattamenti nell’ipotesi, sempre più prevedibile, purtroppo, del permanere di tale drammatica situazione.

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A) Va innanzitutto affrontata la questione se detta emergenza epidemiologica possa o meno considerarsi quale causa di forza maggiore che renda definitivamente o temporaneamente impossibile l’adempimento da parte del conduttore dell’obbligo di pagamento del canone di locazione.

B) In caso di risposta affermativa, va, poi, stabilita la valenza, in relazione ai provvedimenti emergenziali dettati in questo periodo, della eventuale clausola apposta nel contratto di locazione con la quale le parti hanno inteso derogare alla disciplina generale della impossibilità della prestazione per forza maggiore, che nel nostro ordinamento non ha carattere imperativo.

C) Sarà poi necessario accertare se detta impossibilità sia definitiva o temporanea, per stabilire se da essa derivi l’estinzione della prestazione e, quindi, per quel che riguarda il presente scritto, lo scioglimento del rapporto contrattuale (definitività) oppure la sospensione della prestazione medesima fino al cessare della causa di impossibilità dalla quale è dipesa (temporaneità).

D) Infine, dev’essere esaminato se e quanta incidenza l’impossibilità della prestazione abbia sulla esecuzione del contratto, nel senso di stabilire se effettivamente il verificarsi degli eventi straordinari ed imprevedibili conseguenti alla epidemia abbia reso eccessivamente onerosa la prestazione di una delle parti, così da consentire alla parte medesima di chiedere la risoluzione del contratto ed all’altra di evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.

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A) Sul primo aspetto non riteniamo sussistere molti dubbi.

L’emergenza epidemiologica in cui ci troviamo è fenomeno straordinario, imprevisto ed imprevedibile, che non può essere imputato ad alcuna delle parti contrattuali e che, quindi, integra una causa di forza maggiore che rende impossibile, fin quando dura, la prestazione del debitore (qui da identificarsi con la figura del conduttore in considerazione dell’oggetto di queste note) ai sensi del combinato disposto degli artt. 1218 e 1256 e segg. c.c.

B) Come accennato nella proposizione dell’argomento, la disciplina in materia di impossibilità per forza maggiore non ha carattere imperativo nel nostro ordinamento giuridico.

E’, quindi, consentito alle parti di derogare ad essa inserendo nel contratto apposita clausola – espressamente accettata dal conduttore con specifica sottoscrizione ai sensi dell’art. 1342 c.c. – che regoli la disciplina in oggetto diversamente da come dettato dagli artt. 1218 e 1256 c.c. (e, per i contratti a prestazioni corrispettive, dagli artt. 1463 e 1464 c.c.) e, dunque, in sostanza, che imponga comunque la prestazione al debitore/conduttore anche in presenza di sopravvenuta impossibilità per causa a lui non imputabile e lo consideri inadempiente quando ometta o ritardi l’adempimento dell’obbligazione di pagare il canone nei termini contrattuali.

Peraltro, in uno dei provvedimenti emessi in questa fase emergenziale e precisamente all’art. 91 del d.l. 17/3/20, n. 18 – che aggiunge all’art. 3 del d.l. 23/2/20, n. 6, convertito, con modificazioni, nella legge 5/3/20, n. 13, il comma 6-bis, si legge:”Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati od omessi adempimenti”.

Con ogni probabilità, il legislatore ha inteso imporre, per il periodo di vigenza delle severe misure di contenimento della diffusione dell’epidemia, dettate per la eccezionalità del momento, la piena valenza del generale principio codicistico anche in presenza di clausola derogativa nel contratto, sottraendo il conduttore da ogni responsabilità ove la sua prestazione sia resa impossibile o comunque fortemente limitata dal perdurare su tutto il territorio nazionale delle misure di blocco e/o di restrizione di gran parte delle attività produttive.

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C-D) Almeno sotto il profilo sanitario, é certamente lecito pensare – ed ovviamente sperare – che la forza maggiore causata dal COVID-19 abbia natura temporanea, essendo stata l’emergenza circoscritta nel tempo dalle pubbliche autorità (la data finale dovrebbe essere il 31 luglio 2020, come indicato nel primo provvedimento del Consiglio dei Ministri del 31/1/20), le quali in questo ambito si stanno muovendo emettendo le misure restrittive con validità periodica.

Ma il costante perdurare dell’epidemia, il suo sviluppo virulento, le funeste conseguenze che ancora oggi abbiamo davanti agli occhi e la forzata cessazione di gran parte delle attività produttive del Paese (e del mondo intero), dipingono un quadro che rende sempre più imprecisabile il tempo della sua effettiva durata e non calcolabili le conseguenze economiche che ne deriveranno.

Ciò impedisce di dare una risposta univoca alle conseguenze che deriveranno nella gestione dei contratti di locazione ed a quali siano le norme di legge che dovranno applicarsi per disciplinarne la sorte.

Dovrà invece compiersi necessariamente un esame caso per caso dei contratti, per verificare se il programma negoziale stabilito dalle parti possa essere attuato in tutto od in parte una volta cessata la fase emergenziale od invece risulti interamente e definitivamente impedito dagli sconvolgimenti conseguenti all’emergenza stessa.

i) In quest’ultimo caso, evidentemente, la cui esistenza costituisce onere del conduttore dimostrare, il rapporto contrattuale può estinguersi, come dispone il I comma del citato art. 1256 c.c., oppure ne può essere domandata la risoluzione ex art. 1467 c.c.; in entrambe le ipotesi e conseguentemente, le parti sono liberate da ogni impegno, a meno che le parti non pattuiscano di modificare equamente le condizioni del contratto. Il citato art. 1467 c.c., del resto, trova una espressa applicazione – ed anzi, alla luce degli insegnamenti dottrinari e giurisprudenziali, ne viene sostituita, secondo il noto principio che la legge speciale deroga quella generale - nella disciplina dei contratti di locazione ad uso diverso dall’abitazione, nella quale l’art. 27, ultimo comma, della legge 392/78, dispone che, “indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, quando ricorrano gravi motivi, può recedere in ogni momento dal contratto con preavviso…….”.

Orbene, per quanto detto sopra, non appare dubbio che la situazione generatasi a seguito dell’epidemia ed i forti dubbi di una tempestiva ripresa economica che possa consentire al conduttore di ripristinare in tempi brevi l’attività commerciale del passato e, quindi, di far fronte agli adempimenti economici (pagamento anche del canone sospeso nei momenti di emergenza, oltreché ovviamente di quelli correnti) e sanare la sua posizione debitoria nei confronti del locatore, concreti un’ipotesi di grave motivo, essendo stata determinata da avvenimenti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e successivi alla costituzione del rapporto, che ne rendono oltremodo gravosa la prosecuzione.

Tale gravosità, secondo il costante insegnamento della Suprema Corte, ribadito anche recentemente con la sent. n. 23636/19, “deve avere connotazione oggettiva, non potendosi risolvere nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, deve non solo eccedere l’ambito della normale alea contrattuale, ma consistere, altresì, ove venga in rilievo l’attività di un’azienda, in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie idoneo ad incidere significativamente sull’andamento dell’azienda stessa…….”.

ii) Analoga considerazione deve farsi, rovesciando la posizione delle parti, nell’ipotesi in cui la causa di forza maggiore si perpetui sine die o per un periodo di tempo così lungo da sacrificare la posizione del locatore in modo irragionevole.

In sostanza, nell’ottica di contemperamento degli interessi delle parti del contratto e secondo il generale principio dettato dall’art. 1174 c.c., la prestazione che forma oggetto dell’obbligazione di una parte deve sempre corrispondere ad un interesse dell’altra parte.

Ne deriva che, se il locatore, a causa dell’abnorme prolungamento del periodo di durata della causa di forza maggiore, perda l’interesse a ricevere la prestazione da parte del conduttore – circostanza che dev’essere da lui dimostrata nel caso concreto - la sospensione della prestazione del conduttore viene meno e si trasforma sostanzialmente in impossibilità definitiva, con la conseguenza che il rapporto contrattuale si estingue.

iii) All’infuori di questi casi, però – che, almeno negli auspici di tutti, devono essere considerati estremi - la causa di forza maggiore legata al COVID-19 nella maggior parte dei casi potrebbe determinare una impossibilità temporanea da parte del conduttore ad adempiere la propria prestazione.

Pertanto, finché dura la situazione emergenziale, il suo obbligo di pagare il canone resta in uno stato di sospensione, nel senso che egli non può essere considerato responsabile se ritarda detto adempimento, come dispone l’art. 1256, II comma, c.c.

Questa disposizione, dunque, stabilisce chiaramente che l’obbligazione contrattuale del conduttore non scompare definitivamente, ma che, appunto, resta “congelata” per tutto il tempo della oggettiva impossibilità ad adempierla, riproponendosi nella piena efficacia una volta che sia cessata la causa di forma maggiore.

Tale ratio, del resto, sembra essere stata pienamente valutata dal legislatore dell’emergenza, il quale, all’art. 65 del D.L. “Cura Italia” 17/3/20, n. 18, riconosce un sussidio specifico, proprio per far fronte alla situazione di emergenza, ai soggetti esercenti attività d’impresa (oltre a quelli indiretti relativi al costo del lavoro) costituito da un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 (che, evidentemente, sarà esteso anche per il mese di aprile), sia pure limitato ai conduttori di immobili accatastati in cat. C/1.

Tale disposizione, oltretutto, affievolisce notevolmente, a nostro avviso, la facoltà del conduttore di sospendere il pagamento del canone, almeno nella sua interezza.

Come potrebbe sostenersi, infatti, che vi sia impossibilità sopravvenuta od anche eccessiva onerosità se lo Stato copre il 60% del canone dovuto nel periodo di emergenza? Ed ancora, come potrebbe giustificarsi l’inadempimento al pagamento dell’intero canone di marzo se, oltre ad usufruire del credito d’imposta di cui sopra, il conduttore ha esercitato la sua attività fino al 10 marzo, fino a quando, cioè, si è effettivamente manifestata la causa di forza maggiore con la disposizione di chiusura delle attività produttive?

Quindi, la prestazione del conduttore dovrebbe considerarsi divenuta impossibile solo parzialmente ed egli, ai sensi dell’art. 1258 c.c., dovrebbe eseguirla per la parte che è rimasta possibile, pagando il 60% del canone che recupera dallo Stato quale credito d’imposta; la parte, invece, che può legittimamente essere sospesa nel periodo di emergenza e, comunque, quella che il locatore nel periodo medesimo potrebbe accettare, dovrebbe essere limitata, in definitiva, al solo 40% del canone.

Un’ultima, ma non meno importante, considerazione: la facoltà del conduttore di sospendere l’adempimento della sua prestazione a causa dell’impossibilità sopravvenuta per forza maggiore non può essere invocata ove egli stesso si sia reso inadempiente alle sue obbligazioni già prima che si verificasse detta causa.

E’ evidente, infatti, che una eventuale pregressa morosità del conduttore non potrebbe giustificare la richiesta di sospensione della prestazione per causa di forza maggiore pur quando questa si fosse effettivamente verificata: l’impossibilità sopravvenuta, in sostanza, non può essere invocata per sanare un inadempimento già in essere in quel momento.


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